СПЕЦПРОЕКТ
Борьба за гектары: как сохранить земельный банк в условиях военного времени
Проблемы с логистикой, заминирование территорий, нехватка оборотных средств — полномасштабная во йна, которую россия развязала против Украины, существенно усложнила жизнь аграриям. Вдобавок к этим проблемам, им также приходится думать, как сегодня удержать свой земельный банк.
Вместе с экспертами «Доброзема» — платформы, где можно продать или купить землю сельхозназначения, - мы разбирались, какие именно земельные вызовы стоят сегодня перед фермерами и как им противостоять.
.jpg)
Влияние войны на агросферу
Полномасштабное вторжение нанесло большой ущерб аграрному сектору Украины. Около четверти земель сельскохозяйственного назначения загрязнены или повреждены снарядами, к части утрачен доступ, уничтожена техника и склады. В KSE Institute подсчитали, что за год войны оккупанты нанесли агропромышленному комплексу прямые убытки на сумму свыше $8,7 млрд. И, к сожалению, эта цифра не окончательная.
Значительные расходы сельскохозяйственные предприятия понесли из-за разрушения отлаженных годами процессов и нарушения логистики. К значительному сокращению экспорта привела блокада врагом Черного моря. Саботаж россией зернового коридора стоил украинским аграриям около $1 млрд убытков. Подножку подставили и западные соседи, ограничив перевозку зерна по своей территории.
Образовавшийся из-за логистических проблем профицит продукции на внутреннем рынке привел к уменьшению цен на зерновые в два раза. В то же время, себестоимость продукции выросла. Все это опустошило карманы аграриям. К этому добавляются опасности, связанные с их земельными банками.
.jpg)
Вызовы для крупных компаний
Земельный ущерб сельскохозяйственных компаний измеряется тысячами гектаров. Особенно тех, которые владеют активами на временно оккупированных территориях или там, где ведутся боевые действия.
К примеру, «Нибулон» остался без 25 тыс. га. Компания HarvEast из-за оккупации Донбасса потеряла контроль над 95 тыс. га земли. Около 10 тыс. га на Юге агрохолдинга A.G.R. Group нуждаются в разминировании. У «Кернел» 72 тыс. га оккупированы или находятся в прифронтовой зоне, это 14,5% от всего земельного банка компании. "Агротон" до полномасштабного вторжения владел 110 тыс. га. Большая часть земель находилась в Луганской области. Сейчас компания не контролирует там ни имущество, ни землю. И это далеко не весь список.
Для продолжения деятельности аграриям очень нужны земли. Поэтому, несмотря ни на сумасшедшие убытки, ни на продолжение войны, они всячески стараются сохранить свои возделываемые угодья.
В «Нибулоне», скажем, начали с их разминирования. На сегодняшний день, по словам СЕО компании Андрея Вадатурского, более 1000 га на освобожденных территориях уже пригодны для сельскохозяйственной деятельности.
А в A.G.R. Group, например, сообщили, что хоть и планируют увеличивать количество угодий, но делают все, чтобы сохранить существующие. Поэтому ведут активную работу с пайщиками.
«В то время, как многие агрокомпании «гоняются» за новыми землями, мы, в первую очередь, пытаемся сохранить те, что у нас есть. Наши агрономы и механизаторы умеют и знают, как на этой земле получать лучшие урожаи, зачем же ее отдавать конкурентам?», — подчеркнул в одном из интервью главный специалист земельных отношений кластера «Бровары» A.G.R. Group Владислав Касяненко.
А что касается конкурентов, то они не спят, несмотря на войну. Некоторые из них даже прибегают к разным ухищрениям для того, чтобы завладеть чужими землями. И если у крупных агрохолдингов еще могут найтись ресурсы для того, чтобы им противодействовать, то хозяйства поменьше перед такой угрозой могут быть уязвимыми.
Вызовы для фермеров
Следовательно, вдобавок к многочисленным вызовам, обусловленным войной, украинским фермерам приходится иметь дело и с внутренними проблемами. В частности, речь идет об активности конкурентов и недобросовестном поведении некоторых инвесткомпаний. Они имели место и раньше, но с войной стали еще больше создавать угрозы ценному активу фермеров – земельному банку.
«Некоторые отдельные компании и физические лица занимаются «официальным рейдерством». Они находят собственников земельных участков, которые уже находятся в аренде у агропроизводителя, покупают их паи за наличные деньги, при этом берут у пайщика соответствующие расписки и документы. Далее через нотариусов регистрируют намерение на продажу земли по завышенным ценам, зная заранее, что хозяйство не может ее выкупить».
Дмитрий Пасечник
Директор «Доброзема»
Или же идет «охота» на владельцев паев, чьи договоры с арендаторами подходят к концу. Людям настойчиво всеми правдами и неправдами (иногда даже компрометируя текущего арендатора ложной информацией) предлагается подписать договор с другой компанией.
Цель таких действий может быть разной: от получения участка под личную обработку до перепродажи с целью высокого заработка.
Также бывают ситуации, когда владелец продает землю по собственной инициативе. Например, из-за финансовых трудностей, смены места жительства, или человеку в принципе не интересен такой актив, он хочет его избавиться и вложиться во что-то другое.
В целом, мотивы владельца особого значения не имеют. Так или иначе, фермер, у которого нет свободных средств для выкупа земли, сталкивается с проблемой.
Но его можно решить. Как это сделать, знают в «Доброземе». Агропроизводителям, у которых нет возможности или желания скупать арендуемые участки, компания готова помочь с поиском пассивных инвесторов. Тех, кто готов купить эти паи, продолжить сотрудничать с аграрием, получать пассивный заработок на аренде и держать дальше как актив, рассчитывая на их дальнейшую капитализацию.
«Простыми словами — мы предоставляем понятного покупателя, который намереж продлить срок аренды с агропроизводителем. Это позволит фермерским хозяйствам не беспокоиться о потере земельного банка без финансовых затрат для себя».
Дмитрий Пасечник
.jpg)
Компания представляет собой маркет земли сельхозназначения, где можно легко, удобно и, главное, безопасно найти нужный участок или выставить на продажу свой. Занимает этот процесс всего несколько минут.
Ежемесячно команда «Доброзема» проводит около 100 успешных сделок и комплексно сопровождает каждую из них. Компания готова помочь клиентам быстро разобраться в вопросе ценообразования, гарантирует ежегодную прибыльность и капитализацию на приобретенных участках, помогает в коммуникациях с будущими арендаторами. Цена такой комплексной услуги – 6% от стоимости сделки.
На данный момент количество активных объявлений на сайте – 5 585. В целом, на продажу выставлено 18 300 га. Но, отмечают в «Доброземе», это далеко не весь находящийся в продаже земельный банк.
«Многие пайщики по личным причинам не хотят выставлять свои участки на сайте. Также мы не выставляем участки наших партнеров-агропроизводителей (делаем это только с их согласия). Эта информация предоставляется непосредственно заинтересованным инвесторам».
Дмитрий Пасечник
Вопрос цены
За 2 года существования рынка земли в Украине цена на гектар выросла на 20%, сегодня средняя стоимость достигла показателя в 39 тыс. грн.
Но разброс цен по регионам огромный, хорошие участки по стоимости достигают даже $2-3 тыс. за 1 га.
Главный интересующий участников рынка вопрос: какой же должна быть справедливая цена за землю в том или ином регионе.
.jpg)
По словам экспертов «Доброзема», на стоимость могут влиять несколько факторов:
Арендная плата. 97% инвесторов отталкиваются от ежегодной доходности по аренде (официальной) от общей стоимости участка. То есть чем больше арендная плата, тем выше цена. Инвесторы соглашаются на цену от собственника, если ежегодная арендная плата составляет не менее 5% от стоимости земли.
Местонахождение. В участки, удаленные от линии боевых действий, вкладывают более охотно. Впрочем, некоторые инвесторы покупают и в соседних с войной областях, однако доходность по таким участкам должна быть не менее 8-10% от стоимости, а следовательно, – меньшая цена. Для сравнения: в Хмельницкой или Винницкой областях доходность от 6%.
Причины продаж. В большинстве случаев, если владельцу срочно необходимы деньги, то цена будет +/- рыночной. Если не горит, то выставляют свой лот и ожидают самого высокого предложения от покупателей.
Размер участка, качество почвы и климатическая зона. Эти факторы тоже влияют на цену, но не в первую очередь. К примеру, большие участки от 10 га, даже с посредственным качеством почвы, могут купить немного дороже.
Средняя цена участка из тех, которые сегодня продаются на платформе «Доброзем» составляет 153 - 195 тыс. грн, при средней цене за гектар - 51 - 65 тыс. грн. А средняя чистая доходность по ним превышает 7% годовых.
Будущее земли, как инвестиционного инструмента
Несмотря на все вызовы, украинская земля остается надежным и интересным активом. Даже сейчас, во время войны, эксперты прогнозируют рост ее стоимости в среднем на 15-30% годовых. И, похоже, в том, что земля оправдает возложенные на нее надежды, участники рынка не сомневаются.
«Мы можем судить об этом, прежде всего, по спросу покупателей на нашем сайте и по индивидуальным запросам к менеджерам. Пока спрос больше, чем предложение».
Дмитрий Пасечник
Большинство инвесторов покупают землю на долгосрочную перспективу, чтобы потом, через 10 лет, продать и получить высокую прибыль от капитализации. Впрочем, есть и те, кто рассматривает покупку участков в качестве подарка для родных.
«Инвесторы понимают, что рынок молодой и очень перспективный. Единственное, что нужно, чтобы раскрылся весь его потенциал, - окончание войны и победа над оккупантом».
Дмитрий Пасечник
Партнерский проект Доброзема и «Минфина»
